Прескринпроектное финансирование с эскроу

Пройдёт ли проект банк — ответ за 15 минут, а не через три месяца

Прескрин считает проект так, как его будет читать кредитный комитет: DSCR, LLCR, покрытие эскроу при вводе, стресс-тест на −10% к цене. И показывает, что банк срежет первым.

Прогнать проект в Telegram

19 вопросов, бесплатно. Отчёт в чат и PDF.

Жилой комплекс, регион РФоколо 40 000 м² жилья · кредит около 7,5 млрд ₽

DSCR минимальный	1,24 проходит
LLCR на старт погашения	1,22 недобор 0,03
Покрытие эскроу при вводе	78% ниже 80%
Собственное участие	0% банк потребует 15%
Стресс: цена −10%	около 0,7 млрд ₽ не гасится
Вердикт	С правками — 9 банков, стоп — 1

Что править до подачи

Закрыть участие землёй по оценке или акционерным займом
Сдвинуть старт продаж коммерческих площадей в раннюю фазу — подтянуть эскроу до 80%
Подготовить ответ на стресс: резерв или поручительство группы

Типовой проект, параметры округлены. Так выглядит вердикт в чате.

Как это устроено

Скрин
Застройщик отвечает на 19 вопросов в боте. Модель считается по методологии ПФ с эскроу и прогоняется через требования десяти банков.Бесплатно. 3 минуты.
Меморандум
Если проект стоит того — полная финансовая модель под конкретный банк и инвестиционный меморандум в формате, который комитет читает без вопросов.Фикс. 2–3 недели.
Мандат
Сопровождение заявки до подписания: переговоры с банком, ответы на запросы, структура сублимитов.Процент от кредита, по факту выдачи.

Что спросит бот

Девятнадцать вопросов, три минуты. Всё, что нужно, чтобы посчитать проект так, как его считает банк. Суммы — в тысячах рублей, точность до тысячи не требуется.

Проект: название и город
Сколько лет застройщик на рынке
Введено м² за последние 3 года
РНС получено?
Земля оформлена на срок стройки?
ТУ на сети получены? Если нет — стоимость
Москва, МО или премиум-сегмент?
Площадь земельного участка, га
Продаваемая жилая площадь, м²
Цена продажи за м²
Средняя цена по локации
Темп продаж, м² в квартал
Сколько машино-мест в проекте
Коммерция и машино-места, выручка всего
Обязательства по соцобъектам (КРТ)
Бюджет стройки
Срок стройки, кварталов
Квартал ввода в эксплуатацию
Собственное участие и понесённые затраты

Ставка 18% / 4% с покрытием, рост цены 1,5% в квартал, дисконт 14% — по умолчанию. Продажи стартуют со второго квартала стройки и выходят на заявленный темп за три квартала, как в типовой банковской модели.

Как выглядит отчёт

Сразу в чат — сводка на один экран. Следом PDF на две страницы — его можно показать акционеру или взять с собой в банк.

Сообщение бота в Telegram: вердикт, метрики, стресс, что править — Сводка в чате

Первая страница PDF: вердикт по банкам и ключевые показатели — Первая страница PDF. Нажмите, чтобы увеличить.

Под отчётом — поквартальная модель по логике банковского ПФ с эскроу: выборка, накопление эскроу, раскрытие при вводе, проценты по двум ставкам, погашение.

Фрагмент поквартальной модели: продажи, эскроу, CFADS, долг, DSCR, LLCR — Фрагмент модели. Выделен квартал раскрытия эскроу.

Почему банк отказывает

Двенадцать причин в том порядке, в котором их находит кредитный комитет. Бот проверяет каждую и указывает, какие сработали на проекте.

Права на участокНе оформлены на срок стройки — заявку не откроют.
Нет РНСПроектное финансирование не рассматривается, только бридж под ИРД.
Нет ТУ на сетиБанк не подтвердит бюджет и срок ввода.
Мало опытаВведено меньше площади проекта за три года, меньше трёх лет на рынке.
Собственное участие ниже 15%Закрывается землёй по оценке, затратами на ИРД, акционерным займом.
Цена выше рынкаБанк срежет до рынка и пересчитает — модель развалится.
Темп продаж выше поглощенияБанк применит свой темп, а не заявленный.
Эскроу при вводе меньше 80%Срежут лимит или потребуют участие.
DSCR или LLCR ниже нормыЛечится участием или пересборкой графика погашения.
Не проходит стресс −10% к ценеНужен резерв, поручительство группы или запас в марже.
Соцобъекты без источникаШкола и садик кредитуются, но не продаются.
Недоимки и искиСтоп у большинства банков до урегулирования.

Как проходит работа

Скрин не требует ничего, кроме ответов в боте. Дальше работа идёт по порядку.

Разговор по отчёту: что править, в какой банк идти, чего ожидать по ставке и лимиту
Запрашиваются: проектная декларация, ТЭП, смета или бюджет, график продаж, документы по участку и ИРД
Собирается финансовая модель: поквартально, с сублимитами, эскроу и стрессами под требования выбранного банка
Готовится инвестиционный меморандум в формате, который комитет читает без вопросов — две-три недели
Сопровождение заявки: ответы на запросы банка, правки модели, структура сделки — до выдачи

Что входит в меморандум и модель

Структура проверена на реальной сделке: меморандум принят банком в работу без замечаний акционера.

Резюме проекта и структура запрашиваемого финансирования по сублимитам
Технико-экономические показатели и градостроительная документация
Застройщик, группа, поручители и залоги
Рынок локации, обоснование цены и темпа продаж
Бюджет проекта: СМР, сети, ИРД, соцобъекты, резерв
График выборки, накопления эскроу и погашения
Показатели обслуживания долга: методология, DSCR и LLCR по кварталам
Риски и меры их снижения
Приложения: модель, фактическая готовность, реестр продаж

Модель — Excel, поквартально до полного погашения: продажи по типам площадей, эскроу, опер. расходы и налоги, три кредитные линии, проценты по двум ставкам, DSCR и LLCR, сценарии. Образец с закрытыми суммами предоставляется по запросу после разговора — цифры действующих проектов не публикуются.

Что скрин не заменяет

Расчёт индикативный и не является решением банка. Модель упрощённая: операционные расходы и налоги считаются по типовым допущениям, продажи — равномерным темпом с разгоном, себестоимость — одной суммой. Пороги — рыночный стандарт проектного финансирования с эскроу и публичные требования банков; внутренние методики банков отличаются. Скрин отвечает на вопрос «стоит ли идти и что править», а не «дадут или нет».

Кто считает

За Прескрином — 25 лет в корпоративном кредитовании в банках из топ-20, включая государственные и с иностранным капиталом: департамент проектного финансирования, построенный с нуля, портфели на сотни миллиардов, работа по обе стороны кредитного комитета.

Специализация — структурное и проектное финансирование, реструктуризация проблемного долга. Кандидат экономических наук. В работе — собственный девелоперский проект под эскроу.

Кому это нужно

Застройщику перед первой заявкой — чтобы не потерять три месяца на отказ, который можно было предсказать. Кредитному брокеру — чтобы отсеять проект до банка и понести его туда, где пройдёт. Инвестору — как второе мнение перед входом в проект.

Сколько стоит

Скрин в боте — бесплатно, без ограничений по проектам.

Разбор отчёта — 30–50 тыс. ₽. Час разговора: что править, в какой банк идти, чего ждать по ставке и лимиту.

Модель и меморандум под банк — от 400 тыс. ₽ для региона, до 1,5 млн ₽ для крупного проекта в Москве. Половина при старте, половина при передаче. Правки по вопросам банка включены на два месяца.

Организация финансирования — от 0,3% до 1% от лимита в зависимости от размера, минимум 3 млн ₽. Платится по факту выдачи: нет кредита — нет оплаты. Стоимость модели зачитывается в счёт этого вознаграждения.

Точная цена зависит от объёма: числа корпусов, числа кредитных линий, состояния документов. Называется после скрина, до начала работы.

Связаться

Telegram — @prescreenpf_desk. Почта — prescreenpf-desk@yandex.ru. Или сразу в бот: прогнать проект.

Данные

Бот сохраняет только ответы на вопросы анкеты и результат расчёта — они нужны, чтобы собрать отчёт и ответить на вопросы по нему. Документы не запрашиваются и не хранятся. Данные не передаются третьим лицам и не используются для рассылок. Данные удаляются по запросу на почту. Названия и параметры проектов в публичных материалах не раскрываются: все примеры на сайте — синтетические или с изменёнными цифрами.